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    產業地產:閔虹集團探索更新之路——上海城市更新案例的啟示(下)

    2016-02-17

    ■本報記者 張奕 劉錕

           在上海眾多老牌工業區中,創建于1983年的閔行開發區一直是一個“低調的存在”。作為國務院批準的全國首批14個國家級經濟技術開發區之一,閔開發內的企業數量最多時有幾百家,目前減至70家左右,三分之一是像ABB、強生、西門子、圣戈班、米其林這樣響當當的世界500強,園區總產值、利潤、稅收保持持續增長。
      然而,隨著產業用地資源日益緊缺,閔開發越來越感到“后勁不足”。
      2014年,閔開發與同為上海最早一批國家級開發區的虹橋開發區整合重組,成立了新的閔虹集團,作為上海地產集團產業園區板塊的投資主體,開始“二次創業”,也開啟了探尋上海產業地產的更新之路。
         向價值鏈、創新鏈高端轉型

      博朗(中國)公司落戶閔開發20多年間,產值增加了10倍,博朗總部決定進一步發展亞洲尤其是中國市場。早已“滿員”的閔開發,淘汰了一個落后產能企業,在工廠對面騰挪出了一個地塊,使得博朗和歐樂B遠在德國的后端包裝中心得以轉移至此。
      上海的土地資源稀缺,眾多工業區近年來都出現“一地難求”的景象。“騰籠換鳥”是大勢所趨,但在上海產業轉型研究院執行院長周罡看來,現在不少工業園區改造成辦公業態,只能是城市更新的方向之一。先進制造業是閔虹下屬產業園區的優勢所在,像閔開發這樣的工業園區,就應該立足于園區現有產業基礎,大力發展戰略性新興產業,推動工業制造向智能制造轉型。
      閔虹集團正推動閔開發等園區向這個方向轉型。“30多年來,閔開發園區內的土地,大部分已經易過主。”閔虹集團負責人說,“要在有限的土地上實現提升產業能級,我們選擇的路徑是——向產業鏈兩端延伸,向價值鏈、創新鏈高端轉型。”
      以標準廠房、定制廠房、研發中心、商務樓宇出售出租為主的產業地產經營模式,為閔虹集團的此項戰略選擇提供了保障。
      知名跨國公司亨斯邁是閔開發上世紀90年代引進的企業之一。從單純的聚氨酯生產工廠,到先后成立兩家研發機構,2013年設立一座世界級水平的亨斯邁亞太區新材料研發中心,亨斯邁在閔開發完成了從生產向研發的轉型。
      “閔開發為亨斯邁亞太區研發中心定制了廠房,實現了化工研發區與辦公區同層布置。”亨斯邁亞太研發中心總監盛恩善說,亨斯邁公司之所以決定將研發中心設在閔開發,并做大做強,除了感情因素,更看重的是園區對跨國公司的服務水平。 
    去年,亨斯邁集團計劃對亞太研發中心進一步升級、擴容。
      為跨國公司定制廠房,采用建設再租賃的模式運營,符合跨國公司輕資產運作的規律。近幾年閔開發投入4億元建設了10萬余平方米定制廠房,使ABB等重點研發項目實現拎包入駐。如今,廠房定制業務已經占到閔開發主營業務收入的40%以上。
      瞄準產業鏈向“微笑曲線”兩端延伸的目標,閔開發的園區企業數量從174家調整到了70家。壓縮企業數量,是為凝聚產業精華。比如,美國強生集團就在調整中先后實現6家生產、研發、培訓等投資項目落地的扎堆效應。

      做嵌入全球創新網絡“接口”
           隨著信息化、智慧經濟、“互聯網+”、“四新經濟”等深入發展,以及上海加快形成以服務經濟為主的產業結構,上海先后形成了諸如漕河涇“科技綠洲”、金橋“Office Park”、楊浦“創智天地”等園區創新品牌,帶動了整體轉型升級。
      業內專家認為,傳統的工業園區,思維不能再局限于傳統的工業地產、園區地產中,而是應當拓寬視野,更加關注城市更新空間形態完善和功能提升,構建生產、生活、生態高度融合的城市更新平臺。
      如何借助“建設全球影響力的科創中心”這一風口,實現新閔虹城市產業地產更新的整體策略,閔虹集團有著更深的思考。
      去年,閔行區經委、交大、閔虹集團有關負責人一起考察了中關村。在中關村創業大街,3W咖啡以及各種車庫咖啡,成為有想法的創業青年集聚地,這里碰撞出的創意火花、模式讓他們眼界大開。比如,在3W咖啡,只要有金點子就可以提交創業申請,經評審后,給予6個月免費指導并提供路演機會、法律咨詢等服務。
      “這樣的項目短期可能沒有回報,但代表著未來。”閔虹集團負責人說,上海科創“22條”中,對本市產業園區轉型過程中如何結合所在區域資源,打造獨具特色的科技創新集聚區提出了明確意見。其中第17條就有“鼓勵存量商業商務樓宇、舊廠房等資源改造,提供開放的創新創業載體”的說法。
      作為城市產業地產更新的主體之一,閔虹集團致力于通過市場手段回購產業低端、能級低的園區企業廠房,釋放土地資源價值,為創新企業提供理想的環境空間。
      于是,閔虹集團聯合上海交大、閔行區政府在交大閔行校區一墻之隔的滄源科技園,出資打造一個“物理空間的中關村創業大街”——“零號灣”,交大負責引進創業者和導師,閔行區提供政策支持。
      “零號灣”總經理張志剛,自稱“零號灣一號服務員”。與時下不少孵化器內熱鬧的O2O 不同,“零號灣”更注重先進科技制造業。目前,已有140個團隊、5個專業孵化器入駐,有450個創業者。閔虹集團正打算通過盤活存量資源讓一批自主創新企業落戶閔開發,實現產業承接。張志剛說,在“零號灣”,企業從孵化到最后規模生產,閔虹集團可以提供一條龍式的服務。
      對于閔虹集團來說,“零號灣”有助于增強閔虹園區運營與市場開拓能力,使閔虹產品形態從傳統的工業園、商務園進一步拓展到科技產業園、創新創業園,做嵌入全球創新網絡的“接口”,加快閔虹和園區轉型升級。

      盡早啟動閔虹資本證券化
           市政府出臺的《上海市城市更新辦法》,明確提出要通過對上海建成區城市空間形態和功能進行可持續改善,實現城市功能提升、激發都市活力、改善人居環境、增強城市魅力。
      作為市國資系統以城市更新為核心業務的功能性企業,地產集團承擔著重要任務。周罡建議,地產集團可從專業化、規模化運營角度出發,將集團系統內產業地產相關資源、資金、人才集聚到閔虹,更好地發揮閔虹在城市更新整體戰略實施中的排頭兵作用。
      事實上,閔開發與虹開發兩大開發主體重組后,已開始顯現“1+1>2”的作用。閔開發與虹開發融合互動,企業總部向虹開發集中,而生產向閔開發集中。如,生產阿爾卑斯奶糖的意大利不凡帝集團,生產與研發留在閔開發,地區總部、銷售中心遷入了虹橋。通過內部資源有效整合,閔虹集團已經可以提供一體化、全產業鏈的招商服務、項目入駐、企業服務等解決方案。
      實現高品質的產業更新,必定離不開資金支持。當前,產業地產企業上市漸入高潮,浦東四大開發公司已率先上市,臨港集團也借殼自儀股份登陸A股市場。“產業+園區+金融”的模式,為后續發展提供有力支持。
      周罡認為,鑒于產業地產具有開發周期長、投資回報穩健、資金需求量大等特點,建議盡早研究閔虹資本證券化問題。從資本市場取得的資金可用于地產集團城市更新項目建設,閔虹對外拓展新園區、新項目,以及為創新創意企業提供資金扶持。借助這一上市平臺,可通過市場化融資手段進一步拓展資金渠道。

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